Что нужно знать о законах недвижимости в Дубае

Дубай, сияющий жемчужиной на песках Аравийского полуострова, известен своими небоскребами, роскошными отелями и бесконечными возможностями. Однако за этим сияющим обликом скрывается также сложная система законов и правил, которые регулируют недвижимость в этом мегаполисе. Правила о недвижимости в Дубае постоянно изменяются, внося новые возможности и ограничения для местных жителей и иностранных инвесторов.

Рассмотрим разные типы собственности, права аренды, процедуры покупки и продажи недвижимости, а также актуальные тренды и изменения в законодательстве. Ознакомившись с этими ключевыми аспектами, вы сможете осознанно подойти к решению о покупке или инвестициях в недвижимость в этом захватывающем городе-мечте.

Основные законы Дубая о собственности

Немного истории.

До 2001 года нельзя было стать владельцем недвижимости в Дубае: иностранцам это было запрещено по закону. Но затем на местном рынке произошли серьезные изменения: правительство позволило гражданам других стран арендовать жилье в Дубае сроком до 99 лет в отдельных районах. Позже в мае 2002 года правитель Дубая Шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум дал им возможность владеть недвижимостью в Дубае на правах полной собственности. В 2006 году право нерезидентов на получение имущества в собственность в Дубае было закреплено Законом о недвижимости №7 — одним из основных нормативных актов в данной сфере.

В 2013 году правительство решило превратить Дубай в лучшее место для инвестиций в мире. С тех пор в Земельном Департаменте Дубая лично или онлайн можно оформить титул на право собственности (закон № 7 от 2013 года). Также в департамент нужно внести регистрационный взнос в размере 4% от стоимости недвижимости.

Ниже приводим несколько ключевых законов о собственности, которые регулируют права и обязанности владельцев недвижимости. Отметим, что власти жёстко следят за соблюдением законодательства в этой сфере.

Закон №7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества устанавливает правовую основу для регулирования собственности на недвижимость в Дубае. Он определяет различные типы собственности, права и обязанности владельцев, процедуры регистрации сделок и другие аспекты, связанные с недвижимостью.

Закон № 8 от 2007 года «О гарантийных счетах при строительстве объектов недвижимости в Дубае» — направлен на обеспечение законодательной защиты покупателей объектов незавершенного строительства и введение режима регистрации. После того, как собственник вносит 40% стоимости объекта, он получает право искать ему другого владельца, даже если объект еще не готов. Благодаря этому можно заработать сверху от 10% вложенных средств.

Закон № 9 от 2009 года о внесении изменений в Закон №13 от 2008 года «О регулировании временного реестра недвижимости в эмирате Дубай» — документ, в частности, формирует список девелоперских проектов, которые могут находиться в собственности иностранцев.

Закон № 26 от 2007 года о праве аренды. Закон регулирует права и обязанности арендаторов и арендодателей в отношении недвижимости в Дубае. Он определяет сроки аренды, процедуры урегулирования споров и другие аспекты, связанные с арендой.

Закон № 85 от 2006 года о реестре брокеров по недвижимости — применяется ко всем компаниям, которые занимаются куплей-продажей зарегистрированных в DLD объектов.

Закон № 14 от 2008 года об ипотечном кредитовании. Основное преимущество ипотеки заключается в продолжительном сроке. Ее можно выплачивать 25 лет, в то время как рассрочка должна быть погашена за 2–3 года. Обычно ипотечный кредит оформляют, чтобы оплатить готовое жилье. И мало кто знает, что Закон №14 от 2008 допускает ее даже при покупке off-plan-недвижимости на стадии строительства. Для этого инвестору необходимо внести 50% от стоимости апартаментов или виллы.

Указ № 27 от 2007 года об аренде жилья в Дубае.

Закон № 85 от 2006 года о реестре брокеров по недвижимости в эмирате Дубай. Рынок недвижимости Дубая активно развивается, и вместе с ним растет вероятность встретить недобросовестного эксперта. Будьте внимательны, когда соглашаетесь сотрудничать с брокером-фрилансером. Также закон следит за тем, чтобы мошенники не обманывали доверчивых инвесторов. Он гласит, что все агенты недвижимости обязаны регистрироваться в Реестре брокеров DLD. При покупке недвижимости, попросите своего агента показать лицензию на торговлю недвижимостью в ОАЭ. Вы увидите на ней индивидуальный номер, который можно проверить на сайте Земельного департамента Дубая или в приложении «Dubai Brokers».

Выше мы упомянули, что иностранцам разрешено владеть недвижимостью в Дубае, но есть одно «но» —  купить виллу, апартаменты или землю можно только в районах, которые называют фрихолд-зонами (freehold-zones), согласно постановлению № 3 от 2006 года «Об определении территорий, принадлежащих не гражданам». Отметим, что в Дубае 70 районов, доступных для покупки жилья. Среди них Downtown Dubai, Dubai Marina, Mohammed Bin Rashid City, Bluewaters Island, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers, Umm Hurair, Al Barsha, Emirates Hills, Jebel Ali, Al Gouz, Ras Al Khor. Число свободных зон пополняется за счёт новых, незастроенных территорий.

Иностранцам в ОАЭ доступны две основные формы собственности — лизхолд (долгосрочная аренда) и фрихолд (владение по праву собственности), под каждую из которых выделены определённые территории.

Лизхолд (Leasehold) 

Лизхолд представляет собой форму аренды недвижимости на длительный срок, обычно от 30 до 99 лет. В рамках лизхолда иностранным гражданам и иностранным компаниям предоставляется возможность владеть недвижимостью в определенных районах Дубая, не обладая полными правами собственности. По истечении срока аренды право собственности на недвижимость возвращается к правообладателю. 

Владельцы недвижимости по лизхолду имеют право использовать, сдавать в аренду, передавать право аренды или продавать свою недвижимость в течение срока договора лизхолда. Этот договор является юридическим документом, устанавливающим права и обязанности сторон — арендатора и собственника земли. Он также определяет стоимость арендной платы и условия возможного продления лизхолда после истечения его срока.

Преимущества лизхолда включают возможность владения недвижимостью на длительный срок, гибкость в управлении имуществом и потенциальную прибыль от аренды или перепродажи. Однако следует учитывать, что правила лизхолда и условия сделок могут различаться в разных районах и в зависимости от разновидности недвижимости. ​

Главный недостаток лизхолда (помимо необходимости рано или поздно вернуть недвижимость владельцу) — это запрет на проведение реконструкции, ремонта и любых других улучшений по собственному желанию без письменного согласия собственника. Арендаторы могут столкнуться и с другими ограничениями, например, когда речь идет о субаренде или владении домашними животными.

При покупке или аренде недвижимости по лизхолду рекомендуется ознакомиться с условиями договора, консультироваться с юристами или специалистами по недвижимости, чтобы полностью понимать свои права и обязанности.

Узуфрукт и мусатаха

Разновидностями лизхолда являются специальные разрешения на владение недвижимостью с ограничениями — узуфрукт и мусатаха. Узуфрукт дает возможность иностранцам эксплуатировать объект, принадлежащий другому лицу, без возможности изменять его первоначальное состояние. Такая недвижимость рассматривается в качестве аренды для долгосрочных инвестиций. Договор узуфрукта заключается сроком до 99 лет и доступен экспатам и компаниям с зарубежным капиталом, зарегистрированным в Эмиратах и странах Персидского залива.

Договор мусатаха доступен той же категории граждан, но заключается на 50 лет. В течение этого срока обладатель мусатаха является владельцем всех объектов, находящихся на земельном участке. Данный вид владения позволяет возвести на арендованной земле новый объект или достроить и расширить существующий. Такой вид аренды характерен для Абу-Даби.

Фрихолд (Freehold) 

Владельцы недвижимости по фрихолду имеют право использовать, дарить продавать, сдавать в аренду или передавать по наследству свою недвижимость, а также землю под ней без ограничений по времени. Это означает, что иностранные граждане и компании могут приобретать недвижимость в свободных зонах Дубая и в определенных районах города, обладая полными правами собственности. Главное, что нужно учесть при покупке: сделки можно заключать исключительно с утверждёнными правительством застройщиками или агентами по недвижимости.

Готовое или строящееся жилье на праве собственности в обозначенных зонах могут покупать как экспаты, так и граждане, проживающие за границей. Отметим, что  с 2019 года ОАЭ выдает покупателям недвижимости и членам их семей «золотые визы» на разные сроки. С октября 2022 года действуют поправки визового регламента ОАЭ,  согласно которым нижний порог стоимости недвижимости для получения десятилетней визы с возможностью продления снизился с 10 до 2 млн AED ($544 500). Теперь покупать жильё  можно с привлечением кредита местного банка, одобренного государством, а также инвесторы вольны приобретать не только готовое жилье, но и объекты на стадии строительства от одобренных правительством застройщиков. Иностранцы могут претендовать на трёхлетнюю резидентскую визу при покупке готового объекта стоимостью не менее 750 000 AED ($204 200).

Фрихолд в Дубае был введен с целью привлечения иностранных инвестиций и стимулирования развития недвижимости в регионе. Это дало возможность иностранным инвесторам приобретать коммерческую и жилую недвижимость в желаемых районах Дубая.

Вам не придется самостоятельно изучать законы, если вы делегируете покупку недвижимости грамотному брокеру. Чтобы получить персональную консультацию, оставьте заявку на нашем сайте.